Yra rimta priežastis, kodėl milijonai žmonių kiekvieną savaitę meluoja žiūrėti „ Fixer Upper“, „Flip or Flop“, „ Rehab Addict“ ir „ The Old House“. Nesvarbu, ar juos domina namų apipavidalinimas, renovacija, ar programos, orientuotos į nekilnojamojo turto agentus, amerikiečiai akivaizdžiai jaučia apsėstą būsto pramonę ir aplink ją besisukančią karjerą. Bet mus žavi ne tik televizijos laidos. Anot „GALLUP News“, nekilnojamasis turtas yra labiausiai mėgstama investicija tarp amerikiečių. Tiesą sakant, 34 procentai žmonių sako, kad tai yra geriausia ilgalaikė investicija.
Norėdami geriau suprasti, kaip žmonės uždirba pinigus būsto rinkoje (ir kartu paneigia kai kuriuos pagrindinius televizijos klaidingus įsitikinimus), pabendravome su keturiomis moterimis, kurios uždirbo įspūdingas sumas per įvairius nekilnojamojo turto projektus. Nesvarbu, ar tai šalutinis stumdymasis, ar visavertė jų karjera, štai kaip tai daro realūs žmonės, o ne televizijos žvaigždės.
Adela Mizrachi, 41 m., „Flipper“
Vieta: Čikagos priemiestis
Pareigos: „Read My Flips“ komunikacijos vadovė ir tinklaraštininkė
Nuosavybių skaičius: 2 (šiuo metu)
Nekilnojamojo turto metai: 1.5
Iki šiol uždirbti pinigai: 117 000 USD
Kas jus patraukė į nekilnojamąjį turtą? Aš visada mačiau nuosavybę kaip ilgalaikio turto pagrindą. Tai šiek tiek geriau įveikia ekonomikos pakilimus ir nuosmukius. Tai nuosavybė, tai žemė - jūs turite ką nors. Tai nėra panašus į atsargą, kad jūs tikrai nežinote, kas jums priklauso.
Nuo ko pradėjote? Mano draugas Jonas ir aš pradėjome pasimatymus, o jis anksčiau buvo aplankytas. Jis yra licencijuotas nekilnojamojo turto agentas „Mark Allen Realty“. Per šešis mėnesius nuo pasimatymo mes nusipirkome pirmąjį savo turtą ir jį apipavidalinome.
Ar svarbu turėti partnerį? Negalėčiau to padaryti be Jono. Jis atlieka visą rinkos analizę ir nuveikia didžiulį darbą - štai kaip mes sutaupėme daug pinigų. Tai yra darbas visu etatu tarp mūsų dviejų.
Sudėtingiausia dalis: didžiausia kliūtis yra pereiti nuo nulio prie vieno turto. Išmokus pirmąjį, mokomasi tiek daug, kad tampa labai aišku, ar verta tai daryti dar kartą. Mes visą laiką teikiame pasiūlymus.
Surasti patikimus ir priimtinus rangovus yra dar vienas didelis iššūkis - beveik kaip du priešingi spektro galai. Jei jie yra patikimi, greičiausiai ims daug daugiau mokesčių.
Ir leidimų išdavimo procesas gali būti didžiulis. Nemanau, kad daugelis žmonių supranta, kokie gali būti biurokratiniai kaimai. Pvz., Mes įdedame dokumentus dokumentų leidimui gauti ir viskas susigrąžinama nuo mėnesio iki šešių savaičių. Ir jūs negalite paliesti namo, kol negavote leidimo.
"Aš turėčiau parašyti knygą" Ką HGTV tau nesako. "
Kiek pinigų reikia norint pradėti: turėčiau parašyti knygą, kurios HGTV tau nesako . Tai, kas mane varo iš proto, yra greiti jų skaičiavimai. Yra laikymo išlaidos, mokesčiai, draudimas, palūkanos - visa tai sudėjo. Jie taip pat neatsižvelgia į nekilnojamojo turto pardavėjo išlaidas. Namui, kurį apvertėme, kurį pardavėme už 275 000 USD, aš išleidau 13 760 USD nekilnojamojo turto agento išlaidoms padengti.
Turėtumėte numatyti biudžetą uždarymo išlaidoms, susijusioms su pirkimu, kurios sudaro 1, 5 procento pirkimo kainos, uždarymo išlaidoms, susijusioms su pirkimu, kurios sudaro 1, 5 procento vertės po remonto vertės (ARV), nekilnojamojo turto agento mokesčiams, kurie sudaro 5 procentus ARV, ir laikymo išlaidos, apimančios mokesčius, draudimą, komunalines paslaugas ir palūkanas, kurias aš paprastai įvertinu nuo 1 000 iki 1 500 USD per mėnesį. Tada jūs visa tai turite pridėti prie turto kainos ir renovacijos išlaidų. Paprastai padarome 5–10 procentų buferį netikėtoms išlaidoms, atsirandančioms renovacijos metu. Ir jūs turite savęs paklausti, ar aš galiu sau leisti dėl to prarasti pinigus? nes taip gali nutikti.
Geriausi patarimai pradedantiesiems: Padvigubinkite laiką, kurį, jūsų manymu, jums reikės skirti tam. Jei manote, kad tai užtruks mėnesį, pakeiskite jį į du. Ir jūsų pirmasis projektas visada užtruks daug daugiau laiko, nes jūs vis dar bandote vandenis, o tada, kai žinote, kas jums patinka, jūs tiesiog ketinate pakartoti jį namui namui.
Jamie Crouch, 33 m., Agentas ir turto valdytojas
Vieta: Talsa, Oklahoma
Pareigos: nekilnojamojo turto tarpininkas, verslininkas ir turto valdytojas
Nuosavybių skaičius: 4 (įskaitant savo namą) ir 35 jos valdomi
Nekilnojamojo turto metai: 14
Iki šiol uždirbti pinigai: 200 000 USD +
Kas jus patraukė į nekilnojamąjį turtą? Kai jums nuosavybės teise priklauso ilgą laiką, mes tai vadiname budėjimo pinigais, nes kai tik prabundate, jūs užsidirbate nuomodamiesi nekilnojamojo turto. Jie generuoja pajamas, jums nereikia eiti į darbą. Tai puikus šaltinis, kurį gali padaryti kiekvienas. Vietoj to, kad turėčiau 401 000, pensija bus mūsų investicinis turtas. Kai man sueis pensinis amžius, jie bus išmokėti, taigi visi tie pinigų srautai iš nuomos bus tai, ką aš padarysiu išeidamas į pensiją.
Nuo ko pradėjote? Nekilnojamasis turtas mano kraujyje. Mano tėvams priklausė nuoma, kai buvau vaikas, o būdamas 19 metų jie paklausė, ar aš norėčiau pradėti juos valdyti. Kai išėjau į kolegiją, dirbau nekilnojamojo turto srityje ir gavau nekilnojamojo turto licenciją.
Pradėjome nuo savo (mano vyro, rangovo) turto statymo, o tada pardavę tą būstą mes sugebėjome uždirbti pakankamai pinigų, kad galėtume atiduoti ir pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Ar svarbu turėti partnerį? Mano vyras yra mano laisvas darbas. Jis yra labai patogus ir dirba komercinėje rangos įmonėje.
Sudėtingiausia dalis: sunkiausia man buvo pradžia. Iki 2008 m. Skolinimo pramonė buvo daug kitokia. Dabar daugiau skolintojų reikalauja apie 20 procentų mažesnių sumų, todėl pradėti iš tikrųjų sunku, jei neturite grynųjų.
Geriausias būdas pradėti yra tai, kad būsimą namą paversite nuomojamu turtu, kai būsite pasiruošę persikraustyti - taip elgiasi dauguma žmonių, nes sunku susitaikyti su reikalaujamais 20 proc. Pradėjus dirbti, tampa be galo lengva.
"Jei nieko apie tai nežinai ir aklai įšoki į jį ... vienas blogas sandoris tave visiškai sunaikins".
Maloniausia dalis: sunku užsiauginti savo turtą, o nekilnojamasis turtas buvo didelis mano vyro ir aš šaltinis. Pradėjome investuoti į dvidešimtmetį.
Kiek pinigų reikia norint pradėti: Tai priklauso nuo daugelio veiksnių. Nekilnojamasis turtas nėra pjaustomas ir sausas. Kiekvienas sandoris yra skirtingas. Aš rekomenduoju „50 procentų taisyklę“: jei turite jus dominantį turtą, galite išsiaiškinti, kiek jis nuomotųsi, ir tada apskaičiuoti apie 50 procentų tos nuomos išlaidų, draudimo, remonto ir pan. Tuomet jūs nustatote, kokia bus jūsų hipotekos įmoka, ir jei pinigų srautai, o jūs uždirbate pinigus, tada reikia pažiūrėti į jį toliau.
Geriausias patarimas pradedantiesiems: turite išsiaiškinti, ką norite, kad nekilnojamasis turtas padarytų už jus. Ar norite, kad tai būtų jūsų išėjimo į pensiją planas ir padėtų tai papildyti? Ar bandote greitai užsidirbti? Turite išsiaiškinti, kokį tikslą turite, ir tada surasti ką nors iš jūsų srities, mentorių, kuris galėtų jus peržengti ir paaiškinti trūkumus.
Taip pat norite įsitikinti, kad turite gerą komandą - turėti rangovą, kurį pažįstate ir kuriuo pasitikite, CPA, kuris paaiškins jūsų mokesčius, nekilnojamojo turto valdytojas, jei nenorite to valdyti patys, ir nekilnojamojo turto agentas, kurio specializacija - investicijos. Jei nieko apie tai nežinote ir aklai įšokote į jį, tada vienas blogas sandoris jus visiškai sunaikins.
Nichole Stohler, 44 m., Verslininkas
Vieta: Scottsdale, Arizonoje
Pareigos: verslininkas, daugiabučių namų ir viešbučių investuotojas
Nuosavybių skaičius: 1 viešbutis ir 3 namai
Nekilnojamojo turto metai: 8
Iki šiol uždirbti pinigai: „Per ketverius metus savo pradines investicijas 2012 m. Padidinome keturis kartus.“
Kas jus patraukė į nekilnojamąjį turtą? Mes buvome dvejus metus vedę; mes tikrai neturėjome pinigų, todėl daug laiko praleidau skaitydamas asmeninių finansų knygas ir per tą procesą sutikau „ Turtingas tėtis“ vargšą tėtį . Mes iškart pasirašėme, kad einame į nekilnojamojo turto seminarą sužinoti apie investavimą, ir mes įšokome.
Nuo ko pradėjote? Sužinojome, kad mūsų miestelio universitetas turėjo keletą nekilnojamojo turto objektų, tačiau nenorėjo jų valdyti, todėl juos visus gavome pardavėjų finansavimui. Mes neturėjome imti paskolų, bet mes turėjome sugalvoti įmokas ir tam panaudojome kredito kortelių avansus. Mes nelabai žinojome, ką darome. Realybė yra tokia, kad seminaras jus sužavi, tačiau jie nėra susiję su praktiniu valdymu ir tuo, kas iš tikrųjų į jį patenka. Buvo tiek daug kūrinių, kurių nesupratome.
Mums tai nebuvo sėkminga. Mes galų gale turėjome atiduoti turtą, per tą laiką praradome pinigus ir turėjome skolų iš kredito kortelių avanso. Naktį prabudau negalėdama užmigti, galvodavau, kaip mes patys išlipsime iš šios skylės. Mūsų sprendimas buvo parduoti namą ir persikelti pas mano tėvus.
Ilgai neinvestavome. Tada 2011 m. Vėl gavau klaidą ir galvojau, kad galėtume padaryti geresnį darbą. Mums jau antrą kartą sekasi, bet niekada nepamiršome to, ką išgyvenome pradžioje.
"Aš prabudau naktį, negalėdamas miegoti, galvojau, kaip mes ketiname išlįsti iš šios skylės".
Ar svarbu turėti partnerį? Nemanau, kad tai būtina, bet tai padeda pasidalyti darbo krūvį.
Maloniausia dalis: pagalba žmonėms. Mano vyras tikrai didžiuojasi vienu iš mūsų turto valdytojų. Anksčiau jis padarė kai kurias klaidas ir laiką kalėjo už nesmurtinius nusikaltimus, todėl niekas jam nesuteikė progos. Mano vyras pamatė, kad jis yra sunkus darbuotojas ir kažkas, kas turi vadovavimo įgūdžių, todėl jis padėjo jam išmokti virvių. Ir kai mes pardavėme tą turtą, mano vyras labai rekomendavo tą patį poną naujiesiems savininkams, jie jį priėmė, padidino atlyginimą, o dabar jis tvarko tris nuosavybes.
Kiek pinigų jums reikia norint pradėti: Ar jūs ketinate gyventi toje nuosavybėje, ar jau turite savo pagrindinę gyvenamąją vietą ir ketinate ją pirkti tik kaip investicinį turtą? Tai tikrai svarbus sprendimas, nes jei jūs ketinate gyventi šiame būste, galite gauti paskolą FHA (federalinė būsto administracija), VA (veteranų reikalų) paskolą arba paskolą, kurios pinigų suma yra labai maža. Jei tai, VA yra nulinė pinigų suma.
Tai priklauso nuo rinkos, tačiau dabar jums reikia maždaug 25 procentų pirkimo kainos. Šiuo metu didžiojoje šalies dalyje galite sumokėti apie 200 000 USD už namą, o jums reikės 25 procentų to. Jums taip pat reikės atsargų.
Geriausias patarimas pradedantiesiems: Nekilnojamasis turtas yra gerai, jo verta, tačiau jis nėra tobulas, todėl pateikite savo lūkesčius tinkamu lygiu. Suplanuokite lėtą statybą - galbūt vieną turtą per metus.
Taip pat paprašykite pagalbos. Dauguma kitų investuotojų jums padės - eikite į bendruomenės grupę arba Meetup. O „BiggerPockets.com“ yra vienas vertingiausių nemokamų išteklių visiems, norintiems investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Keisha Blair, 40 m., Savininkė
Vieta: Otava, Kanada
Pareigos: dvarininkas, verslininkas
Nuosavybių skaičius: 3 (2 Kanadoje ir 1 Niujorke)
Nekilnojamojo turto metai: 10
Iki šiol uždirbti pinigai: man suteikta finansinės laisvės rūšis, kai žinau, ar man reikėjo skirti laiko, kad galėčiau. Mirus vyrui, aš praleidau vienerius metus neapmokamą sabatą ir už jo buvo nekilnojamasis turtas. Viena iš priežasčių, dėl kurių galiu sau leisti leisti savo tris vaikus į privačią mokyklą, yra nekilnojamasis turtas.
Nuo ko pradėjote? Aš pradėjau prieš dešimtmetį, kai supratau, kad darbdavio pensijos nėra tokios, kokios gali būti. Pradėjome investuoti į nekilnojamąjį turtą, kad kompensuotume tą spragą. Tuo metu aš nelabai galvojau apie atsargas. Mane labiau domino apčiuopiamos investicijos, kurias galėjau pamatyti. Nekilnojamasis turtas buvo vienas iš tų materialiųjų vertybių, kuriomis galėjau važiuoti kiekvieną dieną ir apžiūrėti. Pradėjome nuo mažo, turėdami tik vieną mūsų rajone esantį namą, kurio išsinuomoti nebus sunku, nes jis buvo rajone, kuris buvo netoli mokyklų, parkų, autobusų stotelių ir keleto patogumų.
Ar svarbu turėti partnerį? Pradėjau investuoti į nekilnojamąjį turtą, kai mano vyras buvo gyvas. Mes tai darėme kartu. [Po to, kai jis mirė] Aš nusprendžiau pasilikti [nuosavybes] ir nueiti vienas. Aš laikiausi visų savo investicijų ir tai yra geriausias dalykas, kokį aš kada nors padariau. Aš raginčiau vienišas moteris ar net našles nares vertinti nekilnojamąjį turtą kaip investiciją. Tai galima padaryti atskirai.
"Kai gyvenimas staiga įgauna posūkį, jūs panašus, ačiū dievui, kad turiu šias investicijas. Moterys turėtų galvoti apie savo investicijų įvairinimą. Visada gera būti pasiruošusiems".
Sudėtingiausia dalis: Mano vyrui mirus, tai buvo tikrai sudėtinga. Jis atliktų didžiąją dalį darbo, susijusio su turtu ir jo priežiūra. Jis taip pat buvo CPA, todėl mokės apskaitos mokesčio laiką. Aš baigiau samdyti turto valdytoją. Tai buvo brangiau, bet patogiau.
Kitas dalykas, kuris man kelia iššūkį - laisvos darbo vietos. Tarkime, kad turite laisvą vietą šešiems mėnesiams, tą turtą turite nešti ilgai, negaudami jokių pajamų. Vietoje laisvų darbo vietų atsiranda apyvarta ir poreikis iš naujo paruošti turtą naujiems nuomininkams. Apyvarta yra brangi.
Maloniausia dalis: lankstumas leisti laisvalaikį, rūpintis mažais vaikais ar siekti kitų pomėgių ar karjeros. Aš net nesigilinau į tai, galvodamas apie šiuos dalykus, bet tada mano vyras mirė, kai man buvo 31 metai. Kai staiga tavo gyvenimas pasisuko, tada tu esi toks, ačiū dievui, kad turiu šias investicijas, nes jos padės man imtis vaikų priežiūra. Moterys turėtų galvoti apie savo investicijų įvairinimą. Niekada nežinai ir visada gera būti pasiruošusiam.
Kiek pinigų reikia norint pradėti: Jūs turite turėti pakankamai lėšų ir finansinę pagalvę. Tai padaryti galima įvairiais būdais - sverto efektu, refinansavimu, HELOC (namų nuosavybės kredito linija). Bet koks jis bebūtų, nesinaudokite savimi per daug.
Neįmanoma tiksliai nustatyti skaičiaus, tačiau reikia turėti pakankamai lėšų pradinei įmokai ir priežiūrai. Priežiūrai aš atidėjau nedidelę sumą, pavyzdžiui, 150 USD per mėnesį. Pakanka to, kad jei kas nors nutiktų, jei įvyktų ekstremali situacija, galėčiau tai finansuoti.
Taip pat turėtumėte numatyti biudžetą nuo trijų iki šešių mėnesių be nuomininko. Daugeliu atvejų tu gauni nuosavybę be nuomininkų ir tu negali reklamuotis nuomininkų pasibaigus terminui, taigi tai grąžina jus gal keturis mėnesius, blogiausiu atveju - šešis mėnesius. Galite pastebėti, kad jie nėra idealūs, ir turite juos atmesti, nes manote, kad jie gali neveikti. Aš turėjau atsisakyti pajamų vien tam, kad galėčiau rasti tinkamą nuomininką.
Geriausias patarimas pradedantiesiems: Mano geriausias patarimas - pažvelgti į sritis, kuriose nekilnojamojo turto kainos ne tik didėja, bet ir bus patraukli nuomininkams - aplink universitetus, šalia įmonių, miesto centro koridoriuje. Nors jis paprastai yra šiek tiek brangesnis, jis tikrai pasiteisina, nes laisvų darbo vietų ir apyvartos rizika yra mažesnė. Niekada neinvestuoju į turtą, kuriame negyvenčiau.
